Este é um assunto que vem gerando polêmica há um bom tempo. Com os aplicativos de hospedagens curtas, como o Airbnb, proprietários disponibilizam seus imóveis para terceiros alugarem por poucos dias. Com isso, se iniciou uma discussão sobre se esta disponibilização se qualificaria como uma locação residencial por temporada (permitida e regulamentada pela Lei de Locações), ou como uma atividade de hospedagem (que possui legislação e regras diferentes e específicas).
Com isso, de um lado muitos proprietários, entendendo que podem exercer seu direito de propriedade e alugar seus imóveis, passaram a disponibilizar apartamentos em condomínios residenciais por meio de aplicativos, para terceiros alugarem por poucos dias (como locação por temporada). De outro lado, isto passou a gerar alguns problemas nos condomínios, como alta rotatividade de pessoas estranhas, uso indevido e abusivo das áreas comuns, desvio de função de funcionários, etc. Estes condomínios passaram, então, a proibir ou regulamentar as locações por temporada via aplicativos, entendendo se tratar de atividade de hospedagem e que isto seria incompatível com o local.
A questão passou a ser judicializada, e ainda não temos um posicionamento definitivo do STF. Tudo leva a crer que não será possível se proibir este tipo de locação, justamente por que aparentemente se considerará que é um exercício do direito de propriedade pelo proprietário e que é permitido pela Lei de Locações. A orientação tem sido, portanto, de não se proibir as locações, por meio de assembleias, mas sim de regulamentar. É plenamente possível que o condomínio estabeleça regras, procedimento, e acréscimos de taxas ao proprietários que faze locações de curto espaço de tempo e sucessivamente, a pessoas diferentes, pois isto exige mais dos aparelhos comuns do empreendimento imobiliário.
A questão agora de torna mais complexa, por causa da COVID-19. O ideal é, no mesmo sentido, que o síndico busque regulamentar a situação, conversar com os proprietários e orientá-los a não disponibilizar os imóveis para locação. Espera-se também o bom senso por parte do proprietário, que ao promover maior circulação de pessoas no condomínio está colocando a vida de todos os moradores em risco, em certa medida, e pode com isso sofrer advertências e multas por comportamento inadequado ao convívio social no condomínio o que pode ser feito pelo síndico com base em seu dever de cuidado com a coisa comum e seu poder executivo excepcional neste momento de força maior – nestes casos o ideal é que haja orientação prévia por um advogado sobre como proceder, pois pode ser melhor se utilizar de uma ação judicial do que agir diretamente.
Douglas Madeira
Ávila Ribeiro e Fujii Sociedade de Advogados
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