Nestes tempos de pandemia pelo novo coronavírus a figura da revisão dos contratos de locação tem tomado a dianteira das ações judiciais. O que acontece é que os inquilinos, empresas ou pessoas físicas, que tiveram uma diminuição grande de suas capacidades financeiras e não têm conseguido cumprir com o pagamento de seus aluguéis, estão pedindo que haja a dispensa ou diminuição desses pagamentos por um determinado tempo, até que tudo se normalize.
De outro lado, os proprietários, que são os locadores, também sofrem com este cenário na medida em que arcam com a inadimplência ou pagamentos menores do que havia sido planejado quando da celebração do contrato. Assim, muitas vezes, têm resistido a fazer a renegociação dos valores com os inquilinos, e toda esta situação se complica todos os sentidos – inclusive desgastando o relacionamento entre proprietário e inquilino.
Assim, dentre várias outras, trago uma possibilidade de proposta de renegociação para, de certa forma, demonstrar aos proprietários que pode ser mais vantajoso realizar a renegociação de valores com o inquilino do que deixar que a situação se transforme em um processo judicial.
De forma bem simples, o que se deve entender é que quando uma pessoa deixa de cumprir suas obrigações contratuais (como de pagar o aluguel) se abre a possibilidade de o credor executar o contrato judicialmente, ou seja, de promover seu cumprimento forçado, sua execução. Por outro lado, o Código de Processo Civil institui procedimento na execução que permite que o devedor, ao ser chamado ao processo, faça o pagamento de 30% do valor devido e parcele os outros 70% em até 06 vezes, mais juros e correção monetária.
Isto significa que o proprietário pode se negar a fazer uma renegociação com o inquilino pela via extrajudicial, mediante um acordo, e depois ser obrigado a aceitar um parcelamento na forma acima. Ainda que o parcelamento no processo tenha acréscimo de juros e atualização monetária, o tempo perdido e os valores gastos no processo em si, e também o desgaste da relação com o inquilino, podem sair muito mais “caros” do que se fazer um bom acordo sem a necessidade de um processo.
O ideal é que se avalie bem a situação, com bom senso e orientação de um bom advogado, para se chegar a um acordo equilibrado a todos e formalizado por escrito, cumprindo todas as formalidades legais.
Douglas Madeira
Ávila Ribeiro e Fujii Sociedade de Advogados
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