No Brasil se adota um sistema por meio do qual a transmissão da propriedade de um imóvel só se dá com o registro em cartório do negócio da transmissão (venda, permuta, herança etc.). Isso significa que para que alguém seja dono de um imóvel, ele deve ter um título de transmissão (um contrato, uma escritura, um processo judicial) e que esse título seja registrado na matrícula do imóvel, que fica arquivada no em um Cartório.
É daí que surge a famosa e conhecida expressão “quem não registra, não é dono”. Isso quer dizer que mesmo que a pessoa tenha o título (um contrato, uma escritura, um processo judicial), se ela não levar isso e registrar no cartório, ela não será a proprietária do imóvel.
Outro ponto importante na aquisição de um imóvel é a forma usada para se documentara transação. A lei brasileira determina que, salvo algumas exceções, a regra é de que a documentação para se transmitir a propriedade de um imóvel é solene, ou seja, tem uma forma específica – deve ser feita por escritura pública.
Deve-se, além de tudo, ter extremo cuidado com a análise dos documentos das partes que estão negociando o imóvel, vendedor e comprador, bem como no que diz respeito à situação do próprio imóvel. Assim, deve-se analisar cuidadosamente, dentre outros, os seguintes documentos:
Documentos do vendedor:
RG, CPF, Certidão de casamento atualizada, comprovante de residência
Certidões negativas de Cartório de Protesto, Ações Cíveis, Falência e concordata, Justiça do Trabalho, CND/INSS (débitos), Execuções fiscais municipais e estaduais e CND da Justiça Federal
Se for PJ (empresa), mais o seguinte:
Cópia do CNPJ
Cópia do contrato social/estatuto social
Documentação registrada na Junta Comercial de alterações no contrato/estatuto
Eventualmente, documentação dos sócios
Certidão de quitação de tributos de contribuições federais
Do imóvel:
A matrícula atualizada, a fim de constatar se quem o está vendendo realmente é o proprietário e se o imóvel não apresenta ônus como hipoteca, penhora, caução etc
Certidão atualizada do IPTU
Certidão negativa e atualizada de tributos municipais
Declaração de inexistência de débitos condominiais, em se tratando de imóvel localizado em condomínio
Há ainda dezenas de outros cuidados, quanto à existência de débitos, estado do imóvel, regularidade ou não da construção etc. Com essa ampla pesquisa é possível averiguar com mais segurança se a aquisição está garantida ou pode ser comprometida, e evitar correr o risco de perder o imóvel para terceiros mais para frente. Feita a escritura, é interessante levar o documento o quanto antes ao Registro de Imóveis, para que sejam inseridos os novos proprietários.
Como visto, assuntos envolvendo imóveis são bastante complexos e envolvem inúmeros fatores de risco em razão de ser um investimento financeiro significativo. Por isso, análise e confecção mais criteriosas e mais seguras do imóvel e do contrato de compra e venda podem ser realizadas por seu advogado de confiança, especializado no ramo de direito imobiliário e que saberá identificar todas essas especificidades.
Douglas Madeira
Ávila Ribeiro e Fujii Sociedade de Advogados
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