Sendo assim, devido ao grande número de processos envolvendo a compra e venda de imóveis, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 543, que foi publicada no dia 31 de agosto de 2015, regulamentando como deve ser feita a decisão judicial sobre a rescisão nos contratos de compra e venda de imóveis, nos casos em que há aplicação das normas previstas no Código de Defesa do Consumidor.

Ainda, a referida Súmula prevê que: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Portanto, se reafirma o que a jurisprudência do STJ já vinha decidindo, trazendo a discussão sobre a impossibilidade da posse de valores por parte das construtoras/incorporadoras, na hipótese de rescisão contratual por sua culpa, como por exemplo, no caso de atraso na entrega da obra.

No entanto, a Súmula deixa uma lacuna quanto ao percentual a ser restituído em caso de desistência do comprador, ao estipular que: “Ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Apesar disso, os Tribunais têm entendido que quando a desistência ocorre em razão de culpa do comprador, na impossibilidade de continuar com o pagamento, por exemplo, a construtora tem o direito de reter apenas 10% dos valores efetivamente pagos, uma vez que o imóvel poderá ser comercializado novamente.

Assim, reforça-se a necessidade de sempre contar com um advogado especialista no assunto para que o caso seja acompanhado de forma específica e adequada.

Rafaella Martins

Ávila Ribeiro e Fujii Sociedade de Advogados

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No entanto, desde 2015, houve a edição da Súmula 543 do Supremo Tribunal de Justiça, que aumentou a segurança do comprador na medida em que pacificou a impossibilidade a retenção do valor já pago. Dessa forma, a restituição das parcelas deverá ser realizada caso ocorra a rescisão, devendo-se atentar sempre a quem deu causa ao desfazimento do contrato. Assim, a restituição deverá ser integral nos casos em que a culpa é unicamente da construtora/vendedora, ou parcialmente nos casos em que a culpa é do comprador, podendo a construtora/vendedora reter 10% da quantia paga em alguns casos específicos.

Ciente dos direitos do consumidor, reforça-se a ideia de sempre se tentar um acordo amigável. Contudo, em caso de dúvidas e para uma melhor assistência, é recomendável que se procure um advogado especializado e de sua confiança para melhor lhe assessorar.

Marcel Magalhães

Ávila Ribeiro e Fujii Sociedade de Advogados

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Quando o locatário realiza benfeitorias há a possibilidade de que elas sejam compensadas nos valores do aluguel ou que o locatário as retenha, caso isto não ocorra. Portanto, é recomendável que, sempre que se realize uma benfeitoria em um imóvel alugado, que não apenas se tenha atenção quanto às cláusulas contidas no contrato de aluguel, como também seja o proprietário contatado e entre em um acordo prévio, seja relativo às compensações, seja relativo ao valor do aluguel futuro.

Assim, diante deste cenário cheio de possibilidades, é que se recomenda sempre a atuação de um advogado especialista em direito imobiliário para assegurar que todas as hipóteses sejam aventadas e que o locador ou o locatário estejam cientes de todos os reflexos e decorrências jurídicas que suas intenções possam ter que nestas situações.

Marcel Magalhães

Ávila Ribeiro e Fujii Sociedade de Advogados

contato@avilaribeiroefujii.com

É daí que surge a famosa e conhecida expressão “quem não registra, não é dono”. Isso quer dizer que mesmo que a pessoa tenha o título (um contrato, uma escritura, um processo judicial), se ela não levar isso e registrar no cartório, ela não será a proprietária do imóvel.

Outro ponto importante na aquisição de um imóvel é a forma usada para se documentara transação. A lei brasileira determina que, salvo algumas exceções, a regra é de que a documentação para se transmitir a propriedade de um imóvel é solene, ou seja, tem uma forma específica – deve ser feita por escritura pública.

Deve-se, além de tudo, ter extremo cuidado com a análise dos documentos das partes que estão negociando o imóvel, vendedor e comprador, bem como no que diz respeito à situação do próprio imóvel. Assim, deve-se analisar cuidadosamente, dentre outros, os seguintes documentos:

Documentos do vendedor:

RG, CPF, Certidão de casamento atualizada, comprovante de residência

Certidões negativas de Cartório de Protesto, Ações Cíveis, Falência e concordata, Justiça do Trabalho, CND/INSS (débitos), Execuções fiscais municipais e estaduais e CND da Justiça Federal

Se for PJ (empresa), mais o seguinte:

Cópia do CNPJ

Cópia do contrato social/estatuto social

Documentação registrada na Junta Comercial de alterações no contrato/estatuto

Eventualmente, documentação dos sócios

Certidão de quitação de tributos de contribuições federais

Do imóvel:

A matrícula atualizada, a fim de constatar se quem o está vendendo realmente é o proprietário e se o imóvel não apresenta ônus como hipoteca, penhora, caução etc

Certidão atualizada do IPTU

Certidão negativa e atualizada de tributos municipais

Declaração de inexistência de débitos condominiais, em se tratando de imóvel localizado em condomínio

Há ainda dezenas de outros cuidados, quanto à existência de débitos, estado do imóvel, regularidade ou não da construção etc. Com essa ampla pesquisa é possível averiguar com mais segurança se a aquisição está garantida ou pode ser comprometida, e evitar correr o risco de perder o imóvel para terceiros mais para frente. Feita a escritura, é interessante levar o documento o quanto antes ao Registro de Imóveis, para que sejam inseridos os novos proprietários.

Como visto, assuntos envolvendo imóveis são bastante complexos e envolvem inúmeros fatores de risco em razão de ser um investimento financeiro significativo. Por isso, análise e confecção mais criteriosas e mais seguras do imóvel e do contrato de compra e venda podem ser realizadas por seu advogado de confiança, especializado no ramo de direito imobiliário e que saberá identificar todas essas especificidades.

Douglas Madeira

Ávila Ribeiro e Fujii Sociedade de Advogados

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Neste cenário, são notórios os efeitos lesivos que o atraso na entrega do imóvel gera ao consumidor e esta é uma ocasião abordada e protegida pelo Código de Defesa do Consumidor. Assim, por se tratar de um contato de natureza consumerista, pode ser viável o pedido de diversas formas de indenização, caso não sejam cumpridas as cláusulas estabelecidas em contrato.

Ressalva-se que há ocasiões em que se possa justificar o atraso da construtora na entrega do imóvel, como nos de greve de empregados, questões meteorológicas como chuvas prolongadas, ou até mesmo a escassez de materiais no mercado. Deste modo, é sempre importante acompanhar os acontecimentos da obra de uma forma próxima e exigir prestações de contas por parte da construtora, que deve sempre atender seus clientes de forma clara e transparente.

Além disso, é recomendável que o consumidor sempre esteja atento às cláusulas contratuais que foram firmadas, sobretudo, porque sempre será a construtora que irá fornecer este contrato e não permitirá sua negociação. Portanto, caso o consumidor tenha dúvidas em relação ao que se foi estabelecido em contrato, ou entenda que de alguma forma o direito de recebimento do imóvel no prazo firmado está sendo desrespeitado, sugere-se a consulta com um advogado especializado neste tipo de assunto e que seja também de confiança para que ele possa fornecer todas as orientações para resolver estes eventuais impasses.

Marcel Magalhães

Ávila Ribeiro e Fujii Sociedade de Advogados

contato@avilaribeiroefujii.com

No primeiro cenário, em que a dificuldade em arcar com os aluguéis for proveniente da crise que enfrentamos, em razão do coronavírus, é perfeitamente viável realizar a revisão do contrato de aluguel comercial, desde que se comprove a real redução da capacidade financeira da empresa e que seu ramo de atuação foi verdadeiramente afetado. Desta forma, pode-se realizar a revisão do instrumento contratual, reajustando e reequilibrando os termos anteriormente celebrados, inclusive valor do aluguel, forma de pagamento etc. Esta possibilidade pode ser judicial ou por comum acordo.

De outro lado, a dificuldade em arcar com as despesas de aluguel comercial nem sempre será proveniente de uma crise como a que hoje enfrentamos, podendo estar relacionada com outros diversos fatores. Nestes casos, se houver uma dificuldade do locatário (comerciante) em realizar os pagamentos de aluguel para o proprietário do imóvel, sem haver quaisquer eventos que justifiquem a revisão contratual (força maior, por exemplo), o caminho será realizar um acordo, sempre equilibrado, para que ninguém saia prejudicado. Nestes casos, somente é possível a via extrajudicial.

Importante observar que, se de um lado o inquilino sofre por dificuldades financeiras, de outro lado, o proprietário do imóvel alugado tem o direito e a expectativa de receber o valor que foi acordado quando da assinatura do contrato. Desta forma, é extremamente importante encontrar um meio termo, para que nenhuma das partes saia prejudicada, firmando-se um acordo e negociando, por exemplo: a prorrogação do instrumento contratual; a suspensão do pagamento dos aluguéis por um determinado período; o parcelamento dos aluguéis etc. Não sendo possível entrar em um acordo nesse sentido, resta o pedido de rescisão contratual. Para tanto, é imprescindível verificar se há e qual é o valor da multa, assim como o prazo para desocupação do imóvel.

Caso o inquilino preveja que terá dificuldades em pagar o aluguel, a melhor opção é tentar firmar um acordo com o proprietário o quanto antes, pois além desta atitude encaminhar para a solução do problema, ela também pode evitar eventual ação de despejo que, sobretudo, pode impor a ordem de desocupação do imóvel de forma rápida e em um prazo bem curto. Em todos os casos, é importantíssimo o acompanhamento de um advogado de confiança, que seja especializado no assunto e que tenha um conhecimento vasto sobre contratos e relações de inquilinato. 

Pedro Belini

Ávila Ribeiro e Fujii Sociedade de Advogados

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Nessa perspectiva, na locação não residencial, terminado o prazo do contrato, o locador só tem direito à retomada do imóvel: a) nos contratos verbais ou escritos com menos de 30 meses, sendo somente por denúncia cheia, aquela em que o locador deseja dar fim ao contrato de aluguel com apresentação de justificativa; ou motivada, para uso próprio, de descendente; ou por denúncia vazia, sem precisar alegar qualquer motivo, se a permanência continuada da locação ultrapassar cinco anos; b) nos contratos com o prazo de 30 meses ou mais, em que o imóvel poderá ser retomado pela denúncia vazia, ou seja, sem motivo de justificação. 

Assim sendo, diferentemente dos contratos residenciais, na locação não residencial o inquilino costuma preferir um prazo longo, pois investirá em adaptações para o seu negócio, bem como fazer construções e conquista de clientela por exemplo. Assim, o locatário comerciante buscará por garantias à continuidade da atividade empresarial, e isto se dá por meio da proteção do “ponto comercial”, com a possibilidade de renovação compulsória do aluguel. 

Contudo, o aluguel de imóveis residenciais é um dos mais procurados pelos brasileiros. A alta taxa de juros nos financiamentos e o relativamente baixo acesso ao crédito dificultam a aquisição de imóveis próprios para a maioria da população, por isso, o aluguel surge como uma opção mais viável. Muitos optam por investir no aluguel pela praticidade e pelo custo-benefício de já contar com um imóvel pronto e estruturado para receber toda a mudança. Assim sendo, é importante lembrar que, nos dois tipos de locação, residencial e não residencial, é preciso seguir as regras descritas no contrato para evitar desacordos, bem como que este contrato e todas as condutas do proprietário e do inquilino estejam de acordo com a Lei de Locações, pelo que é ideal a consulta a um advogado de confiança e especialista no assunto. 

Rafaella Martins

Ávila Ribeiro e Fujii Sociedade de Advogados

contato@avilaribeiroefujii.com

Clique no link abaixo e leia o passo a passo para que se consiga o desconto.

Link: https://www.panoramadenegocios.com.br/desconto-em-alugueis-e-possibilidade-de-folego-nas-contas-de-empresas-durante-pandemia/

Vídeo: https://youtu.be/HcN1Wk1jp4s

Assim, tendo em vista que a circulação de pessoas que trabalhariam na obra, nas dependências do condomínio, ainda que restrita, prejudica o necessário isolamento das pessoas, se a reforma ou obra em geral não for urgente e inevitável, o condomínio poderá impedir o acesso de pessoas e a entrega de materiais no apartamento ou unidade do morador e nas áreas comuns.

Ainda, outro fundamento é o de que o barulho das obras pode prejudicar os vizinhos do imóvel que estejam trabalhando no sistema de teletrabalho (home office) ou tendo aulas on-line.

Para que a medida seja efetivada, o condomínio, por meio de seu síndico, pode se utilizar primeiro na via extrajudicial, por meio de notificação. Porém, caso o morador não cumpra a determinação, pode ser ajuizada uma ação com pedido liminar, para que o juiz determine imediatamente a paralisação da obra sob pena de multa. 

Douglas Madeira
Ávila Ribeiro e Fujii Sociedade de Advogados
contato@avilaribeiroefujii.com